律師貼心話：
1.現在有很多房屋之買賣契約中會載有「現況交屋」的條款，表示買方同意以房屋目前的狀態來交屋，目的是賣方為了杜絕雙方日後因為房屋的瑕疵而產生法律糾紛。
但是賣家真的可以單用一條概括且抽象的約定，免除對房屋的瑕疵負責嗎？法院認為這樣是行不通的！若要以現況交屋來免除賣方對於房屋出現瑕疵的相關責任，必須要明確將瑕疵的具體狀況記載於契約中，讓買方對於屋況完全瞭解，若賣方單以「買方均已詳細審視並充分知悉本屋相關情形，賣方依現況交屋，不負瑕疵擔保責任」等抽象的內容排除相關民事責任，是不會被法院採納的喔！
2.為了避免發生買賣房屋的糾紛，最好的方法還是具體明確地把雙方的權利和義務都載明於契約中，例如：房屋現有傾斜瑕疵之狀況，已折讓屋款50萬元，日後買方不得再以房屋傾斜為由向賣方請求賠償。這樣才能將買賣中古屋的風險降低，買方也更能買得安心，住得舒適。
臺灣高等法院 103 年上字第 1289 號民事判決摘要
原判決（除減縮、確定部分外）關於駁回上訴人蔡○華後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除減縮、確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人中○房屋仲介股份有限公司應給付上訴人蔡○華新臺幣壹佰伍拾貳萬肆仟伍佰陸拾元，及自民國一百零二年三月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應與被上訴人林○硯對上訴人蔡○華負連帶給付責任。本判決第二項及原審判決主文第一項、第二項判命被上訴人王慶
琳、林○硯及將○廣告設計有限公司應為之給付，於同項被上訴人中之一人履行給付，他項被上訴人於該給付範圍內，同免責任。
上訴人蔡○華其餘上訴駁回。
上訴人王○琳之上訴駁回。
第一審（除減縮、確定部分外）及第二審（除減縮部分外）訴訟費用，由被上訴人王○琳、林○硯、將○廣告設計有限公司及中○房屋仲介股份有限公司連帶負擔五分之四，餘由上訴人蔡○華負擔。
理由：
……系爭買賣契約書第16條「其他約定事項欄」，固有經手寫記載：「本屋所在大樓之外觀與結構等相關情形，買方均已詳細審視並充分知悉，賣方依現況交屋，不負瑕疵擔保責任」之內容，並蓋有蔡○華與王○琳之印文（原審卷一第156頁），觀諸該條加註條款文字，僅敘及就系爭房屋所在大樓之「外觀與結構等相關情形」，蔡○華已詳細審視並充分知悉，王○琳依現況交屋不負瑕疵擔保責任等內容，惟就所指免除王○琳所負物之瑕疵擔保責任之瑕疵範圍僅以「外觀與結構等相關情形」之抽象事由記載，並未就關於系爭房屋具有傾斜瑕疵之具體狀況事實而為明確記載，則雙方是否係就系爭房屋之傾斜瑕疵而為該項加註條款之約定，徒據其文字內容尚難遽行認定。況證人即地政士曾○洲於簽約當日並未見聞到場契約雙方討論房屋傾斜之事或有任何一方提出系爭意見書，已如前述，且其復進一步證稱：當時係因李劉○英表示王○琳交給他一張紙條，表示一定要記載在系爭買賣契約書上，伊詢問林○硯系爭房屋是否有何狀況，林○硯僅稱已與買方講過了，並未向伊說明是如何之狀況，伊遂按紙條上之內容加註為上述第16條之手寫條文，蔡○華並於伊就全部契約條款解釋後而為簽名，當時蔡○華並未對該加註條文表示意見，而伊係直至支付第二期款之後，方知悉系爭房屋有傾斜情形等語（原審卷一第214頁反面），足見系爭買賣契約書第16條加註條款，係王○琳一方於簽約時臨時提出要求而依其撰擬內容加註。苟林○硯、王○琳或其代理人李劉○英於簽約前確曾將系爭房屋存有傾斜瑕疵之情形如實告知蔡○華，而合意以上述加註條款免除王○琳就該傾斜瑕疵所負物之瑕疵擔保責任，則徵諸一般交易常情，此既為針對免除出賣人負瑕疵擔保責任所加註之契約條款，為使契約雙方之權利義務範圍明確，並免滋爭議，王○琳當理當要求將此傾斜瑕疵之具體事由記載於該加註條款內，而非僅以「外觀與結構等相關情形」之抽象事由記載，以致徒生於日後因條文內容解釋歧異產生爭執之高度可能，是王○琳所撰擬而於簽約當日臨時提出要求加註之前開第16條條款，既無任何關於傾斜瑕疵之具體內容，則所免除之瑕疵擔保責任範圍，是否包括房屋傾斜乙節，即非無疑。
……再佐以觀察系爭房屋所在大樓與相鄰樓房之間隙，……，自外觀觀察系爭房屋所在大樓，實難以查覺有顯然傾斜之情形，此經原審至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及照片可稽（原審卷二第142頁、第144頁至第145頁）。……。參之一般購屋之人多重在房屋之大小、格局、採光、建材、有無漏水或其他失修情形、週遭生活機能等，苟非已知房屋有異常情形之訊息，尚不至於特別就房屋所在大樓是否傾斜而特別自外著意觀察。則蔡○華主張：伊於購屋當時確未能自系爭房屋外觀查悉傾斜狀況等語，自未悖於情理……。併參諸系爭房屋建築完成日期為82年10月27日，有建物登記謄本足稽（原審卷一第84頁），於系爭買賣契約簽訂當時，已為近19年之中古屋，必然因長期使用有所耗損及折舊等各節，是探究系爭買賣契約書第16條條款約定之真意，當係指就系爭房屋在正常通常使用情況下所生之外觀、結構現況，由王○琳以現況交屋而不負瑕疵擔保責任。至於系爭房屋之傾斜狀況，自外表觀察並無從察知，非經檢測無從得悉，當非屬上開約定免除王○琳義務之範圍。
……王○琳早於99年5月間即已委託土木技師鑑定，取得記載完整之傾斜原因判斷及房屋具體傾斜率之整份房屋傾斜暨結構安全意見書計5頁（原審卷一第148至152頁），此項鑑定資料即載明系爭房屋結構安全之重要資訊，衡情並無不能於簽約時即交付蔡○華，並由其持有以維護自身權益之困難，然王○琳係遲至101年6月19日始將記載：「本案標的物『臺北縣中和市○○路000巷00號3樓』的傾斜對結構體影響尚稱良好，結構體現況尚屬安全狀態」等內容之系爭意見書第2頁（原審卷一第149頁）傳真予林○硯，再由林○硯於101年7、8月間交付蔡○華收執等情，……。審酌王○琳、林○硯竟遲於系爭買賣契約完成簽約後，始僅將系爭意見書第2頁交由林○硯轉交蔡○華收執，卻未能將系爭意見書第1頁有關完整詳載系爭房屋傾斜率之說明內容，一併交付蔡○華瞭解，益徵其確有故意不將系爭房屋傾斜之角度、傾斜率等瑕疵詳情告知蔡○華之情事至灼，依民法第366條規定，系爭買賣契約書第16條其他約定事項所為免除王○琳瑕疵擔保責任之約定，顯屬無效；且縱蔡○華有因重大過失而不知系爭房屋傾斜瑕疵，依民法第355條第2項但書規定，亦因王○琳故意不告知瑕疵，而仍不能免其所負瑕疵擔保責任，遑論蔡○華於簽約前並不知系爭房屋有傾斜瑕疵。3.綜上，王○琳抗辯蔡○華於簽約前已知或因重大過失而不知系爭房屋傾斜瑕疵，依系爭買賣契約書第16條其他約定事項之約定，蔡○華已就系爭房屋所具傾斜瑕疵乙節，免除其所負物之瑕疵擔保責任云云，委無足取。