律師貼心話：
1.雙方在簽訂預售屋買賣契約時，除了會明白約定開工及完工截止日期外，也會明白約定「完工」基準，一般多會約定以賣方即建商取得建物使用執照之日為完工認定。而之所以會這樣約定，則除了明確可避免爭議外，也是考量依法必須要取得使用執照，建商才能進行申請水電、瓦斯及建物所有權第一次登記等後續流程，也應足以構成建物所有權及可使用之基本要件。所以依照契約約定，只要建商完成房屋主要構造及設備等，經主管機關查驗並核發使用執照，即使水電、公設景觀等尚未裝設好，仍然認為已經完工了喔！
2.若買家於建商通知交屋進行查驗時，發現上開情事而向建商反映，並約定建商須於何時裝設及修復完成，法院認為這僅是建商後續修復瑕疵問題，並不是重新約定完工日期，買家只能依瑕疵要求建商修復或是減價等，不能請求建商延後完工而生的違約金。
臺灣高等法院高雄分院99年度建上字第25號民事判決摘要：
主文：
原判決關於命上訴人給付被上訴人超過如附表一（C ）欄所載本息部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用負擔部分均廢棄。
上列廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用兩造負擔比例如附表二所示。
理由：
……查，被上訴人依前開合約第8 條約定，請求上訴人分別給付被上訴人逾期完工罰，然該項約定係以上訴人應自開工日起算365 個工作天以前完工，並以上訴人取得建築主管機關核發使用執照之日期為完工日，已經兩造約定甚明，又兩造係陸續於92年11月起至93年4 月間分別簽立預定房地買賣合約書，除於合約第8 條係約定前開【開工及完工最後期限】之內容外，並於第8 條第1 項第（五）款約定：「本預售屋外水電電信等配管及埋設工程，其接通之日期悉依各該公用事業單位之作業和程序而定，不受本條完工期限之約束」、第13條交付不動產及相關文件之條件及期限約定：「乙方（指上訴人）依約完成本戶一切主建物、附屬建物及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力、電信等設施後，通知甲方（指各被上訴人）進行交屋……交屋前……（四）乙方若遲延完工應付清因遲延完工之遲延違約金予甲方。二、甲方應於收到交屋通知日起七日內配合辦理交屋手續，於辦理交屋手續之同時，甲方就本約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求乙方完成修繕，除房屋有無法修繕之重大瑕疵顯然不能居住事由外，甲方不能藉故拒絕或遲延辦理交屋手續，否則如超過七日時，視為甲方點收完成，乙方均不負保管之責」，有買賣合約書可參（原審卷一第47頁正反面、第49頁正反面）……
（三）次按建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，並得核發謄本；不相符者，一次通知其修改後，再報請查驗。申請使用執照，應備具申請書，並檢附左列各件：一、原領之建造執照或雜項執照。二、建築物竣工平面圖及立面圖。建築物與核定工程圖樣完全相符者，免附竣工平面圖及立面圖。建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。應由承造人呈報市縣主管建築機關派員查勘。認可後。發給使用執照，建築法第70條、71條及73條分別定有明文。又申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照，土地登記規則第79條亦有明文。準此，使用執照，係於主要構造、室內隔間及主要設備完工後，由起造人會同承造人及監造人檢附建築物竣工平面圖及立面圖，始可申請查驗核發，取得使用執照之建物，始得申請水電及瓦斯等，申報建物所有權第一次登記，亦應提出使用執照，足見使用執照之取得乃建物所有權與可得使用之基本先決要件，故以取得使用執照作為認定完工與否之標準，並無不可。倘承攬工作已完成，縱該工作有瑕疵，亦不得因而謂工作尚未完成。經查，上訴人係於92年10月16日取得建照執照，於93年1 月5 日正式申報開工，嗣於93年8 月6 日申報竣工，而於93年8 月20日取得使用執照，為被上訴人所不爭，並有被上訴人提出之屏東縣政府核發建築物使用執照影本可稽（原審卷一第325 至328 頁），依合約第8 條約定之完工最後期限計算（上訴人應自開工日起算365 個工作天以前完工），上訴人自無逾期完工之情事。被上訴人主張應自使用執照核發日期即93年8 月20日翌日起算逾期完工罰款，即屬無據。
（四）被上訴人雖主張：兩造曾於93年11月6 日合意上訴人應在93年11月13日完工及改善缺失，並自93年10月20日開始計算逾期完工罰款，嗣雙方再於93年11月12日再為協議同意自93年11月20日起開始計算逾期完工罰款云云，然為上訴人否認。經查，被上訴人提出所謂兩造於93年11月6 日、11月12日協議上訴人最遲應於93年11月20日前全部完工之協調會議記錄（原審卷一第329 、330 頁），乃「屏東宅驗收記錄」第一次點收及第二次點收，其中內容應屬於施工瑕疵、驗收、交屋等事項，該等文件上之「周○玉11/6簽收」或「周○玉11/20 」等字樣及「上訴人公司印文」至多僅為上訴人公司客服人員簽收被上訴人所提驗收點交應改進事項之證明，且其中第一份點收記錄並無任何買方（被上訴人）之簽章，而第二份買方亦僅有林寶燕（D5）簽名，尚難憑該等文件遽認上訴人已與被上訴人達成自93年11月20日加計逾期完工罰之協議。況衡之預售屋之買賣流程，建商取得建照執照後，於期限內完工取得使用執照後，始能接通水電、瓦斯，為建物第一次所有權登記，辦理產權移轉，及通知買方辦理銀行貸款，待銀行撥付貸款後，最後通知買方交屋，進行驗收點交，益徵兩造合約第8 條所約定之完工日係指使用執照核發之日，顯非以交屋日期為認定完工日之依據，此由原審判決附表九所示編號12潘詩裕（E2）之交屋日為93年11月17日，竟在被上訴人請求起算完工罰（93年11月20日）時點之前，尤足突顯兩造合約第8 條應係以使用執照核發日期為完工日之認定基準。至被上訴人於驗收記錄上雖載有多項瑕疵，亦屬上訴人應為修補，或減少價金或損害賠償之另一問題，不能據此即謂上訴人尚未完工。是被上訴人以上訴人尚未完成接通水電及屋外停車位、中庭地坪及公共景觀工程等施工，主張基於處分權之行使，及兩造協議自93年11月20日開始計算逾期完工罰款，顯屬無據。原審以「實際交屋日，亦應認係被上訴人默示承認之完工日」，而判命上訴人給付被上訴人各如原審判決附表十所示逾期完工罰，自有未洽，被上訴人請求逾期完工罰，均不應准許。……