律師貼心話：
1. 法院判斷約定之違約金是否過高，通常會審酌一般客觀之事實、兩造之社會經濟地位、當事人受害之情形，及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等等。
2.在本案因解除契約所受損害及房地銷售預期營業利益兩者相加已遠超過契約中規定「房地總價款之15%違約金額」，所以法院認為並沒有存在違約金過高的情形。
臺灣台北地方法院105年訴字第1064號民事判決摘要
主文：
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
理由：
……（二）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。經查，系爭A7、B15契約第25條第2項、第4項約定：「二、除經雙方個別磋商同意之約定外，甲方（即原告）違反『付款條件及方式』之規定者。買賣雙方並得解除本契約；解約時，乙方（即被告）得沒收依房地總價款百分之十五計算之違約金，但前開沒收之違約金金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限。……四、依第一、二項之約定解除契約時，甲乙雙方除得依前二項約定之賠償外，不得另行請求其他損害賠償」等語（本院卷（一）第35頁、第70頁），前揭條項並未就違約金之性質為約定，惟就原告違反付款條件及方式之規定，約定被告得沒收房地總價款15%計算之違約金，但該違約金超過已繳價款者，則以已繳價款為限，不得沒收超過已繳價款部分之金額，甚且第4項亦定明被告不得另行請求損害賠償，揆諸前揭說明，堪認系爭A7、B15契約第25條第2項約定屬損害賠償總額預定性違約金。
（三）按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第216條、第252條分有明文。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此為民法第252條所明定，且不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年台上字第3796號判例意旨參照）。又約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、兩造之社會經濟地位、當事人受害之情形，及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為度。原告主張系爭A7、B15契約第25條第2項約定以房地總價款15%計算違約金顯屬過高，應酌減至5%等語。惟查，被告為銷售系爭A7、B15房地，委託仰山林公司辦理廣告設計及銷售業務執行、管理等事宜，並就系爭A7、B15房地之銷售分別給付仰山林公司銷售服務費75萬6,000元、49萬5,000元，有房地買賣銷售佣金收訖證明書、「台北晶麒」行銷契約合約書在卷可稽（本院卷（一）第136至137頁、卷（二）第2至4頁）。又被告解除系爭A7、B15契約後，仰山林公司並無退還已收取之銷售服務費乙節，亦有仰山林公司105年5月27日（105）仰廣字第0527001號函附卷可憑（本院卷（二）第168頁）。被告就系爭A7、B15房地支出之銷售服務費分別為房地總價之5.7%、5.4%（計算式：75萬6,000元÷1316萬元＝0.057；49萬5,000元÷915萬元＝0.054），被告如欲繼續銷售系爭A7、B15房地，恐須再次委託他人銷售，而另行支出服務費，堪認前揭銷售服務費75萬6,000元、49萬5,000元為被告因解除契約所受損害。依被告所提99至103年度綜合損益表，被告99年至103年之5年度淨利率依序為25%、30%、23%、23%、33%（本院卷（一）第134至135頁）；又被告屬行業代號為6811-11之不動產買賣業，此有營利事業所得稅結算網路申報書、中華民國稅務行業標準分類表在卷可參（本院卷（二）第305至308頁），參酌財政部頒布之稅務行業標準分類暨同業利潤標準，「不動產買賣業」於102至103年之淨利率為17%（本院卷（一）第133頁），堪認倘原告依約履行，被告依通常情形就系爭A7、B15房地銷售預期營業利益應為房地總價款17%以上，是被告就系爭A7、B15房地至少分別受有預期利益223萬7,200元、155萬5,500元之損害（計算式：
1,316萬元×17%＝223萬7,200元；915萬元×17%＝155萬5,500元）。系爭估價報告就系爭A7、B15房地於解約時即104年7月30日時之市價分別估定為1,282萬8,200元、908萬6,300元（系爭估價報告第81頁），其分別較系爭A7、B15契約所約定之價金低33萬1,800元、6萬3,700元（計算式：
1,316萬元－1,282萬8,200元＝33萬1,800元；915萬元－908萬6,300元＝6萬3,700元），又被告於現今房市交易緊縮且整體經濟環境欠佳情形下，嗣後得否順利出賣系爭A7、B15房地，尚屬未定之數，即難認被告可再獲得另行出售價金之利益。本院審酌被告前揭銷售服務費及預期利益等損失，已遠逾系爭A7、B15契約約定之房地總價款15%違約金額，難認本件有約定之違約金額過高之情事。故原告請求酌減本件違約金，並依民法第179條請求被告返還違約金，尚非可採。
四、綜上所述，原告主張依民法第179條規定請求被告給付蘇月鳳131萬6,000元、蘇月霞91萬5,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。