律師貼心話：
1. 實務上，在有約定斡旋金的情形下，通常房仲都會跟買方簽訂斡旋金契約，而契約裡都會約定賣家同意買方提出之價格，且房仲將斡旋金交給賣家後，買賣契約就成立的條款。
2. 斡旋金契約內容都密密麻麻很多頁，字又很小，但不見得這樣的定型化契約約款就會無效。在本案例中，法院因為契約有設計格子供買方勾選、簽約時房仲又有逐條複誦，且買方之前有類似的購買經驗等理由認為買方有充分了解契約條款的機會，所以斡旋金契約是有效的。
在買賣契約成立後，房仲交給賣方的斡旋金會轉成定金的性質，而當斡旋金契約中有類似「違約賠償：買賣契約成立後，因可歸責買方事由致契約遭解除者，已付全部價金由賣方沒收，買方不得請求返還。」的約定時，法院認為這樣賣家已經有把包含定金在內之價金，轉換為違約金之含意，可以依照民法第252條酌減，此時買方可以向賣家請求返還約定過高的數額。在本案例中，法院認為賣家的損失是從契約成立時到解除契約為止，不動產價額的5%利息以及在此期間付出的費用，所以賣家已收取的1000萬斡旋金過高，應酌減為500萬元。
臺灣高等法院 104 年重上字第 684 號民事判決摘要：
主文：
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣伍佰萬元，及自民國一○四年五月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
本判決命被上訴人給付部分，於上訴人以新臺幣壹佰陸拾柒萬元或同面額之彰化商業銀行蘆洲分行無記名可轉讓定存單供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣伍佰萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實：
上訴人因擴廠之需要，於103年7月22日見報載蘆洲北側地區土地發訊息，有意購買系爭不動產，於103年7月23日與富○公司聯繫，經富○公司約定於103年7月24日由該公司張0輔、吳0翰帶看。上訴人於看過系爭不動產後，經富○公司於103年7月25日告知被上訴人出價4億2,000萬元出售，上訴人未予同意。嗣經磋商後，上訴人表示考慮以3億9,600萬元購買，張0輔要求先開立系爭支票作為斡旋金與被上訴人商談買賣事宜。上訴人遂開立系爭支票並簽立系爭斡旋金契約，張0輔於103年7月30日上午10時許，收到系爭支票後，隨即於同日下午轉交予被上訴人，並向上訴人通知被上訴人願以3億9,600萬元出售系爭不動產。
理由：
(一)買賣契約是否成立之認定：
……上訴人與富○公司簽訂系爭斡旋金契約，包括系爭斡旋金契約書在內之有關書面文件為1式2份包括審閱說明（第1張）、買賣斡旋金契約（第2張）共2張，其中系爭斡旋金契約第1張審閱說明記載：「二、……□斡旋金契約，主要內容包括：1.載明買方（按即上訴人，下同）提出斡旋要約的主要內容，由本公司（按即富○公司，下同）轉達給賣方（按即被上訴人，下同），斡旋期間內本公司不得接受其他斡旋或要約。2.買方如係選擇簽訂斡旋金契約即須交付本公司斡旋金，當賣方承諾時，斡旋金轉為定金，由本公司代為轉交予賣方簽收，買賣本約生效。3.買方在約定的斡旋要約期間內，仍然可以書面隨時撤回本斡旋要約，但是如果賣方承諾之後，那麼買方就不能撤回本斡旋要約。4.本斡旋要約經賣方承諾之後，買方如果不履行買賣契約時，將會被沒收已付價金。」；系爭斡旋契約第2張第貳、參條約明：「貳、本契約有效期間自即時（按即103年7月30日上午10時）起至103年8月15日18時為止，買方在有效期間內有撤回的權利。惟須攜帶本契約至富松工商不動產方可辦理解約，但符合本契約第條之約定者，買方仍必須履行買賣契約，否則視同違約。若期滿賣方仍不同意出售時，則將斡旋金無息返還予買方。本契約經賣方簽（章）同意買方承購條件時，富松工商不動產即得全權代理買方將斡旋金充為定金交付予賣方，此契約即自動視為定金收據，買方絕無異議。」……上訴人於簽立系爭斡旋金契約後，經富○公司斡旋，於被上訴人同意上訴人提出之3億9,600萬元價格後，將系爭支票轉交被上訴人，且經被上訴人在系爭斡旋金契約簽章……依系爭斡旋金契約約定，兩造於被上訴人同意上訴人提出之上開價格後，即受系爭斡旋金契約之拘束。被上訴人抗辯系爭不動產買賣契約已成立生效，系爭支票之1,000萬元依約即轉成系爭不動產買賣契約之定金等語，即屬可取。
(二)系爭斡旋金契約未給予上訴人3日以上之審閱期是否違反消費者保護法第11條之1或民法第247條之1？
……惟上開規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約時審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用。……本件系爭斡旋金契約……性質上屬於定型化契約，固有消保法第11條之1規定之適用。惟系爭斡旋金契約第1張審閱說明記載：「一、……買方於契約簽立前可要求該契約影本攜回審閱，故買方簽立斡旋金契約或要約書之時係：……□業已行使契約審閱權利。□業已充分了解該契約條文，是願放棄行使契約審閱權。……」……又證人即富○公司承辦系爭不動產買賣斡旋事宜之職員張0輔證稱：……但當天有將所有條文複誦過……；參酌上訴人自陳其買受系爭不動產係為擴廠之用，且之前曾有類似之不動產買賣交易經驗……顯見上訴人法定代理人有相當社會歷練……是上訴人事後執消保法第11條之1審閱期間之規定，抗辯系爭斡旋金契約為無效云云，自不足取。
→須注意，此部分最高法院106年度台上字第2097號判決卻有不同見解而將原判決廢棄發回高等法院：「查系爭斡旋金契約為定型化契約條款，由台業公司就其上「□業已行使契約審閱權利」、「□業已充分了解該契約條文，是願放棄行使契約審閱權」選項均予以勾選，為原審認定之事實。則台業公司究係業已行使契約審閱權，或已了解該契約條文而放棄審閱權利，其記載顯有矛盾。果爾，台業公司是否確有拋棄其契約審閱權之真意，已非無疑。次查證人張君輔證稱：「（簽立斡旋金契約前有無交給原告（即台業公司）審閱？）我不清楚。但我當天有將所有條文複誦過」等語（見一審卷第77頁背面至第78頁），似僅提及當時有明示契約條款內容，而未能證明簽約前有提供合理期間供台業公司審閱。又卷內似無台業公司之前因類似不動產買賣交易簽署之其他斡旋金契約，則該其他契約內容是否與本件斡旋金契約相同，台業公司就本件契約是否已有相當了解，尚非無疑。倘台業公司簽署斡旋金契約前，確無合理之審閱期間，則其主張富松公司以定型化契約條款，使其拋棄契約審閱權，違反上開消保法第11條之1之規定而無效，系爭斡旋金不得依斡旋金契約第1頁第2條約定轉為定金等語（見原審卷第61頁背面、108頁、一審卷第7頁），是否全然無據，非無研求之餘地。原審就此未詳加審究，徒以張君輔已複誦斡旋金契約條款，且台業公司曾委由富松公司斡旋其他不動產，即為不利台業公司之判斷，自有可議。又該斡旋金得否轉為定金，攸關町洋公司得否將包含該斡旋金在內之價金轉換為違約金，及其得請求之違約金為若干，自有將原判決全部予以廢棄發回之必要。兩造上訴論旨，各自指摘原判決於其不利之部分違背法令，求予廢棄，非無理由。」
(三)系爭違約金1,000萬元是否過高？
1. 違約金VS定金：
「違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定；違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定；兩者性質顯有差異。是約定違約定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之『一部先付』，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平，惟究與違約金之酌減並不相同。」（最高法院95年度台上字第2883號裁判意旨參照）。然按「約定之違約金額過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依民法第252條規定，核減至相當之數額（參見本院79年台上字第1915號判例）。……本件依系爭斡旋金契約……第2張第伍條約定：「伍：違約賠償：買賣契約成立後，因可歸責買方事由致契約遭解除者，已付全部價金由賣方沒收，買方不得請求返還。」等內容……系爭斡旋金既載明兩造違約賠償之約定，以契約如因可歸責上訴人事由致契約遭解除時，其所付包含定金在內之全部價金由被上訴人沒收，已有將包含定金在內之價金，轉換為違約金之意。上訴人主張其交付之系爭支票經被上訴人兌現而沒收該1,000萬元具違約金性質，應堪採信，被上訴人抗辯其沒收之1,000萬元係屬定金，不具有違約金性質，不得依民法第252條規定酌減云云，應不足取。
2. 違約金酌減情形：
……又違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償總額預定之性質者。如為懲罰性質之違約金約定者，債務人於債務不履行時，債權人除得請求違約金外，如另有其他損害，尚得依其他法律關係請求賠償其他之損害；如為損害賠償總額預定性質者，則應視為就債權人所受之損害，業已依契約預定其賠償，自不得更行請求其他之賠償損害。是除當事人另有訂定外，民法第250條所規定之違約金，應不具違約罰之性質，而是債務不履行所生損害賠償額之預定。……本件兩造並未另有約定此違約金係懲罰性違約金性質……應認被上訴人所兌現系爭支票而沒收之1,000萬元為損害賠償總額預定性違約金。……是兩造間系爭不動產買賣契約自被上訴人簽立系爭斡旋金契約，而於103年8月7日確認承租人放棄系爭不動產承購意願之條件成就而成立生效後，至被上訴人於103年10月13日解除系爭不動產買賣契約止，期間約僅68天。又系爭不動產買賣契約經被上訴人催告並解除後，被上訴人除得沒收已繳付價金外，仍保有系爭不動產，是被上訴人於未喪失不動產之所有權及占有利益之情形下，因上訴人違約不買所受損害應僅為68天期間系爭不動產價額利息之損失，及於此期間內為履行系爭不動產買賣契約支付之費用。……本件如以兩造約定系爭不動產總價3億9,600萬元，依民法第203條法定利率年息百分之5計算上開期間之利息亦僅為368萬8,767元（計算式：396,000,000×5%×68/365≒3,688,767，元以下四捨五入）。本院衡酌上情及兩造不動產買賣契約成立生效至解約期間僅68天，其間社會經濟狀況並未有重大改變，及被上訴人所受期間利息損失及為履約準備等可能支出之費用等一切情況，認本件違約金應酌減為500萬元為適當。