律師貼心話：
1. 依照行政院內政部公平交易委員會所修訂的不動產經紀業規範說明（參本篇附件），房仲業者必須同時提出「斡旋金契約」及「要約書」供買方選擇，以下簡單說明區別：
(1) 若選擇「斡旋金契約」：買方須另支付斡旋金（一般約房屋總價2%）給仲介，若賣方同意買方所出價格並收下斡旋金，買賣契約即會成立。
(2) 若選擇「要約書」：買方不須先支付斡旋金，若賣方同意買方出價，僅成立買賣契約的「預約」。若之後買方後悔拒簽買賣本約，賣方得按雙方所簽的要約書向買方請求損害賠償（通常約定房屋總價3%）。
2. 若房仲業者未告知買方可以選擇的話，房仲業者按情況可能會依公平交易法被處以5萬到2500萬的罰鍰喔！
房仲業者現在除了一開始即先列出「不動產確認書」，說明並供買方選擇外，房仲業者更可以用錄音錄影方式證明自己確實有詳細解釋告知買方兩者差異，避免買方後續以「未告知」及「未予合理契約審閱期」等提起爭執。
臺灣高等法院 104 年度上字第1129號民事判決摘要：
主文：
（一審）原告之訴駁回。
（二審）上訴及追加之訴，併假執行之聲請均駁回。
理由：
……上訴人另主張蕭○○未給予伊至少3日審閱期，即要求伊在系爭斡旋書上簽名，亦未說明斡旋契約與要約書之區別及其替代關係，則系爭斡旋書非個別磋商條款部分，均不構成契約內容，蕭○○將系爭本票交付予被上訴人不生成約定金之效果云云。然按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項分別定有明文。揆其立法意旨，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果。準此，倘若消費者於訂立定型化契約前，企業經營者已提供定型化契約供消費者審閱，消費者並於充分了解全部定型化契約條款後，與企業經營者訂立定型化契約，縱企業經營者斯時未依消費者保護法前開規定，給予消費者合理審閱期間，惟消費者既於充分了解全部定型化契約條款後，拋棄行使合理審閱期之權利，而與企業經營者訂立定型化契約，消費者自不得於事後再為主張企業經營者未給予合理審閱期間，定型化契約中非個別磋商條款部分對其不生效力，始為公允。查：
……依晨○公司、博○公司及蕭○○於原審提出，並經由上訴人簽名之不動產確認書上已註明：「注意：買方得就『要約書』或『買賣斡旋契約書』任選一種，為保障買方權益，並防杜日後滋生糾紛，博○不動產加盟店依據行政院公平交易委員會決議，提供『要約書』或『買賣斡旋契約書』二種文件及方式供買方參考，買方可自由選擇，請勾選您所選擇簽署的文件。」等語，並勾選「買賣斡旋契約書」欄位〔見原審訴卷（二）第11頁〕。另參以證人蕭○○於本院證稱：……「（問：本案中，有無給予上訴人3日審閱期間？若未給予，其原因為何？）答：沒有給他3天的審閱期間，因為上訴人沒有房屋買賣經驗，但是他說他太太有，而且當日是已經談好，他太太也清楚斡旋的流程及交易方式，也很明白說要來付斡旋。」、「（問：證人前稱：在給上訴人看買賣斡旋契約書的時候，另外還有一張可以供上訴人選擇要約或斡旋的書面，是否指原審卷二第11頁之不動產確認書？）答：是，第一頁是不動產確認書，可以選擇要約或斡旋，第二頁就是斡旋契約書，第三頁是要約書。我們在第一頁你選擇要約或斡旋會打勾，再去你選擇的那一頁填寫。」等語（見本院卷第98頁背頁、第10 1頁至第102頁）；及系爭錄影光碟譯文所示（見原審訴卷（一）第185頁）：（1）錄影紀錄時間19:30:50，蕭○○向上訴人說明系爭斡旋書內容：「蕭○○：對，5％是斡旋金，當作斡旋金，再來是不動產確認書，就是您等一下在這邊簽名，代表會有斡旋跟要約……」、「蕭○○：我跟你解釋，就是我們買賣房屋有斡旋跟要約，所謂的斡旋就是我們有票有個定金（上訴人：當作小定），要約就是ㄟ這個錢你要不要，要就簽名，但是今天如果說不要了，屋主不賣了，買方不買了，雙方都沒有責任，但是如果是斡旋的話，屋主不賣了，他收多少票要賠你多少，你不買了你開多少票給他你要賠他多少。」、「上訴人：我懂你意思」；（2）錄影紀錄時間19:34:00，上訴人於系爭斡旋書簽名：「蕭○○：這邊幫我簽名……然後買方這邊簽名（系爭斡旋書），買方身分證字號。」；（3）錄影紀錄時間19:36:10，上訴人填寫系爭本票。可知上訴人與蕭○○磋商過程中，蕭○○確實有向上訴人解說不動產確認書，並說明有區分買賣契約斡旋書與要約書兩者之權利義務關係有何不同，及解說系爭斡旋書內容後，由上訴人親自在不動產確認書及系爭斡旋書上簽名，並簽發系爭本票作為斡旋金。顯見上訴人經蕭○○解說不動產確認書上所載「買賣契約斡旋書」與「要約書」不同之權利義務，及系爭斡旋書之內容條款後，在不動產確認書及系爭斡旋書上簽名。則上訴人於瞭解「買賣契約斡旋書」與「要約書」之不同，及系爭斡旋書之內容條款後，拋棄系爭斡旋書至少3日審閱期之權利，自不得事後就此部分再為爭執。是上訴人主張蕭○○未給予伊至少3日審閱期，即要求伊在系爭斡旋書上簽名，亦未說明斡旋契約與要約書之區別及其替代關係，系爭斡旋書非個別磋商條款部分，不構成契約內容云云，無可採信。