律師貼心話：
1. 若你買到的房子有漏水狀況，記得趕快先蒐證，例如拍照或攝影都是舉證的好方法。
2. 賣家明知道房屋漏水，卻在不動產現況說明書上勾選未曾漏水，即可證明該漏水屋欠缺賣方當初賣房屋保證之品質。
3. 而有瑕疵的漏水屋，會因為修復費用及汙名損害而產生價值減損，汙名指的是，超過建物修復費用的不動產價值減損，也就是當漏水屋可修復時，其損失包括修復費用損失及交易貶值之損失。
4. 法院通常會先請土木技師鑑定漏水狀況及不動產估價師事務所鑑定房屋有漏水與無漏水之市價差額，但須注意的是不動產估價報告書所估算的市價，並非當初買房子的價格，千萬別弄錯。
5. 最後提醒大家一下，若不幸買到漏水屋，即便賣家幫你把漏水部分修好，買家仍可以向賣家請求房屋時價15~19%價值減損之賠償。(價值減損差額視個案鑑定結果而定，數字僅供參考)
臺灣桃園地方法院 104 年訴字第 817 號民事判決摘要
主文：
被告章O鑫應給付原告新臺幣壹佰參拾伍萬肆仟伍佰元，及自民國一百零四年六月二日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告章O鑫負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾伍萬貳仟元為被告章O鑫供擔保後，得假執行。被告章O鑫如以新臺幣壹佰參拾伍萬肆仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實：
原告主張於103年11月1日經由被告吉O公司仲介與被告章O鑫簽訂購買系爭房屋之不動產買賣契約，約定總價金840萬元，原告已如數支付被告章O鑫，並給付仲介費168,000元與被告吉O公司，詎於104年1月12日交屋後，於同年月14日適逢下雨，即發現系爭房屋有嚴重漏水情形，旋即通知被告吉O公司及被告章O鑫修繕，因雙方對於修繕金額有爭執而未達成共識，原告迫於無奈於104年3月11日以7,000,000元賣與訴外人沈O慶居住使用，因而請求被告章O鑫給付因此產生之交易差價1,400,000元及被告吉O公司賠償168,000元之仲介費用等語，為被告所否認，並以前開情詞置辯。
本件爭點：
原告依民法第359 條之規定，請求被告章O鑫減少價金1,400,000 元，有無理由？又所得請求金額為何？
理由：
1. 按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第373條定有明文。物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負上開責任，此屬法定無過失責任；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，此亦為民法第359條第1項、第360條所明定。
2. 原告主張系爭房屋中，有多處漏水之瑕疵，業據提出照片12張及錄影光碟1片為證（見本院卷第20頁至第23頁），自上開照片及錄影光碟中，可看出系爭房屋5樓頂樓室內天花板、4樓至5樓樓梯間牆壁、車庫天花板、4樓及2樓陽台等均有滲漏水之情狀，依漏水痕跡從天花板沿牆壁流至接近地板形成綠黃色水漬痕及牆壁油漆斑駁、脫落等情狀觀之，該漏水現象顯非短時間所能造成，且原告在拍攝漏水狀況之時，屋內並無其他家具擺設或施工，是被告章O鑫抗辯係交屋後不當裝修更動管線配置或使用不當所致，對於損害擴大，與有過失，並未舉證以實其說，難認可採。又依證人即被告吉O公司之營業員劉O莉於本院證述：「（原告訴訟代理人問：當原告看到五樓天花板及地下室天花板的時候，有無向你詢問上面的痕跡是否是有漏水？）因為當時沒有漏水的痕跡，所以在看屋的時候沒有問過我。看完系爭房屋之後原告有問過我系爭房屋有無漏水，但是在看現場的時候原告並未問我漏水的問題。（原告訴訟代理人問：所以原告在簽約前沒有問過漏水情形，是否有問過其他問題？）頂樓蓋的鐵皮跟隔壁的銜接處有水痕的痕跡，原告當時表示他可以接受。（原告訴訟代理人問：剛剛說的水痕的痕跡跟漏水的痕跡是否一樣？）不一樣，在銜接處鐵皮沒有做很密，所以風一吹的時候一定會有雨水進來。（原告訴訟代理人問：剛剛提到的水痕的部分在何處？）是在四樓陽台的牆壁。…（被告訴訟代理人問：剛剛說你帶原告去看的時候，有發現四樓陽台有水痕？）當時沒有下雨沒有水痕只是黑黑的，就是鐵皮銜接的地方，當時沒有滴水滲水的情形。」等語（見本院卷第193頁至第194頁），足認證人劉O莉於帶同原告前往看屋時，系爭建物之頂樓搭蓋之鐵皮跟隔壁之銜接處有黑色之痕跡。且被告章O鑫對於漏水之事實並不否認，對於瑕疵亦沒有爭執（見本院卷第137頁），且被告吉O公司對於系爭房屋1樓後方頂板處有水痕，研判應有漏水情事，亦不爭執（見本院卷第198頁背面），綜上所述，可認系爭漏水瑕疵應係交屋前即已存在。且該漏水之瑕疵，乃屬不能即知之瑕疵，原告於交屋後之104年1月14日適逢下雨，發現滲漏水，旋即於翌（15）日旋即通知被告吉O公司後，復會同被告章O鑫察看該漏水瑕疵，亦無怠於通知瑕疵之情形。依系爭房地買賣契約書第9條擔保責任之第2項：乙方應擔保本約標的物交付予甲方時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（民法第354條參照）；第3項約定：本約標的物無滲漏水（見本院卷第11頁）。又依系爭買賣契約第16條其他約定事項：經乙方（即被告章O鑫）簽章之「不動產說明書」為本買賣契約之一部分，甲方已審閱明瞭其內容，並於「不動產說明書」上簽章（見本院卷第13頁），足認該不動產說明書為本契約之一部分，依前揭約定，不動產現況說明書當為契約之一部分，被告章O鑫於「不動產說明書」（見本院卷第19頁）第13項勾選無滲漏水之情形，而系爭房屋又有滲漏水之情形，顯然欠缺所保證之品質，亦足認定。
3. 本件經兩造同意（見本院卷第149頁至第150頁）由本院擇葉文章不動產估價師事務所鑑定系爭房屋有漏水與無漏水之市價差額，而該估價報告所採價格評估方法為：有瑕疵的建物，會因為修復費用及汙名損害而產生價值減損，汙名指的是，超過建物修復費用的不動產價值減損，也就是支付修復費用後，仍然存在不動產價值損失，當建物無法使用時，殘餘價值就是土地價值。綜上所述，當瑕疵建物可修復時，其損失包括修復費用損失及交易貶值之損失；而瑕疵建物不可修復，即必須拆除重建時，其殘餘價值就是土地價值，並考量拆除相關費用。本案因建物位於社區內並共用相關公設，拆除重建困難，故以修復費用及交易貶損損失評估，因前已推估正常無漏水情事之價值，此處僅評估相關損失並扣除後，求得有漏水情事之特定價格。建物瑕疵修復費用之評估以修復之報價單為依據，交易貶損損失評估困難以找尋相同瑕疵房地之交易資料製作比較法，故以分析法院相關判例評估。本案採用報價單評估建物瑕疵修繕費用，並蒐集分析法院判例評估交易貶損損失，並以前已評估之正常價格扣除建物瑕疵修繕費用及交易貶損損失，據此決定勘估標的之特殊價格，結論為104年3月11曰無漏水正常價格為7,850,000元，有漏水特殊價格為6,490,000元；104年9月25日無漏水正常價格為7,680,000元，有漏水特殊價格為6,340,000元，此有該所於104年10月22日以章估一字第0000000號函暨不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）在卷可稽（見系爭估價報告第28頁至第30頁、第37頁）。又查現在房屋市場機制，房屋銷售前必將諸項缺失揭露，否則事後售屋者不僅恐遭被罰款且需賠償損失。而房屋缺失揭露，房價必定折損。依據「不動產估價師公會」統計一般屋價折損問題，其中因漏水導致房屋價值減損分兩種情況：1、漏水已修復：折價幅度約為房屋時價之15~19%。2、漏水未修復：折價幅度則視滲漏情況（更高）而定。本院斟酌系爭房屋現實狀況確未修復，原告於104年3月11日將系爭房屋轉售沈O慶並請求被告賠償，則系爭房屋價值減損部分當需以漏水修復為依據，並以系爭估價報告所認定104年3月11日系爭房屋未漏水之正常價格（時價）15%做為價值減損計算較為合理，則依原告所提出之華隆裝潢專業之估價單共有4項工程，總計177,000元（見該估價報告附件3），是以原告可請求被告章O鑫給付修復費用177,000元，加計交易價值貶損損失1,177,500（計算式：系爭估價報告認定104年3月11曰無漏水正常價格7,850,000×15%＝1,177,500），總計得請求1,354,500元，逾此部分，尚非有據。