律師貼心話：
1.消費者可以在訴訟中提出系爭房地的廣告文宣、樣品屋型式、室內設計傢俱配置參考圖等證據資料，向法院證明建商確以「住宅」向消費者銷售房地。而系爭房地卻因法令限制，「不能」供為住宅使用，則建商自屬詐欺行為，消費者依法得撤銷意思表示，向建商要求返還買賣價金。或可以選擇向公平交易委員會檢舉建商廣告不實的情形，讓建商受到罰緩。
2.法院實務認定，縱然契約中有記載房地之使用房區為商業區，惟因一般消費者對於土地使用分區及法令限制並不甚明瞭，建商自須負擔較高程度之告知義務，如再契約上明訂「僅得供辦公室使用」、「不得供住宅使用」等條款，或者請銷售人員明確告知消費者，系爭房地依法令無法作為住宅。
臺灣新北地方法院104年重訴字第609號民事判決摘要：
主文：
被告悅○○○股份有限公司、但以○○○股份有限公司應給付原告新臺幣柒佰伍拾玖萬元，暨被告悅○○○股份有限公司自民國一百零四年九月十四日起、被告但以○○○股份有限公司自民國一百零四年九月二日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，惟如其中一被告已履行給付，他被告免給付之義務。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰伍拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒佰伍拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由：
查：系爭房地之使用分區為商業用地，僅得作為辦公室用途，不可作為一般居住之住宅區使用，惟以被告委託麥特廣告股份有限公司（下稱麥特公司）銷售上開「敦揚」建案時所使用之室內設計傢俱配置參考圖，有床鋪、衛浴、飯廳、客廳等配置，又所發送之文宣廣告內容亦載有「在台北在東區，你想出走又想回家，那這裡就是夢想的家」、「以前回家只有一條安康路，現在條條大道送你進家門」、「當台北遇見『敦揚』，家就像溫暖太陽」、「如果每天回家都能經過一座花園，那該是一種難得的幸福」、「如果台北有一座社區，可以擁有自然的碧蔭，那該是千金難買的幸福」等文字，有原告提出之傢俱配置參考圖影本1紙、廣告文宣影本9紙在卷可查（本院卷第9至18頁）。又被告悅○公司因於銷售上開建案廣告上，對於辦公室用途之建案使用一般住宅之用語、圖示，就商品之用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，經公平交易委員會處以罰鍰，有該會公處字第104028號處分書影本1份在卷可稽（本院卷第43至46頁），是被告係以系爭房地得作為住宅使用為廣告，自應確保該廣告內容之真實，而上開銷售建物廣告所宣傳之系爭房地得供作一般住宅之用途，亦係影響原告是否承買之重要因素，惟系爭房地依法令既不得作為住宅使用，被告對於誤信該廣告內容而與其簽定系爭契約之消費者即原告，應有詐欺之情事。
……惟以系爭契約第1條雖載有系爭房地之使用分區為社區中心商業區，並檢附上開新北市政府工務局函文、房屋平面圖為附件，惟並未明白敘明「僅得供辦公室使用」、「不得供住宅使用」或相類文字，且以一般消費者對於土地使用分區及法令限制不甚明瞭，於購屋時多均係經由廣告文宣、樣品屋型式及銷售人員口頭介紹瞭解建案內容，此觀諸原告於本院審理中陳稱：契約書及附件工務局函文、室內配置圖我沒有看，我只有看大張的彩色配置圖。我一直沒有看契約，因為對方一直拿配置圖與樣品屋跟我談，且這些都是住宅，我沒有懷疑過等語（本院卷第250頁正反面）即知，而被告以彩色、醒目之廣告文宣將系爭房地所屬建案包裝為寧靜、宜人之住宅為銷售，再於系爭契約及附件中以專業、隱晦之文字、函文及圖說解釋該建案依法令之實際用途，尚難認已盡其告知義務。再縱認上開證人席○生、林○蓓證言屬實，惟上開銷售人員對於建築管理法令之瞭解，遠較原告為高，渠等既知悉原告購買系爭房地係為作住宅使用，即應誠實告知依法令無法作為住宅，豈有以曖昧態度迎合原告，甚且於該建案之樣品屋刻意營造適合住宅使用之型式，亦難認無欺瞞原告之情，另觀諸證人林○蓓上開證言，其與原告於接洽過程中，亦從未就上開廣告內容具體磋商，揆諸上開最高法院92年度台上字第2694號判決要旨，自難謂該廣告內容已非要約之一部。審酌近年房地產市場中，建商為求低價取得土地，並以較低房價吸引消費者，基於行政機關無法逐一取締之僥倖心態，屢屢違反土地使用分區之限制，將僅得供作工業、商業用地之建案充作住宅銷售，所衍生之後續問題不斷，建商一方面為求銷售，大肆彰顯其所推建案得作為住宅使用，一方面為規避事後行政、民事責任，於最低限度內聊盡告知義務，待得行政機關發覺該違法情形欲行取締時，該建案早已出售予消費者，則建商違反建築法規在先，於獲利後又不需承擔任何責任，並將後續問題留給消費者自行解決，其所為亦與誠信原則有違。
被告悅○公司又辯稱系爭房地距離原告住所僅約1公里左右，原告為當地住戶，豈有不知系爭房地與山坡地比鄰，應不得作為住宅使用云云，惟以原告之住所縱鄰近系爭房地，並非表示即應知悉系爭房地之使用分區限制，被告悅○公司上開辯詞，尚無足採。再以被告悅○公司雖另聲請調閱原告於103年11、12月間，委託冠○○不動產仲介經紀有限公司銷售系爭房地之不動產銷售契約書影本1份（本院卷第225至228頁），並據此主張原告應知悉系爭房地之使用分區云云，查原告固有於103年9月3日委託仲介銷售系爭房地，惟以期間係於103年7月1日簽定系爭契約之後，顯係於簽約後發現系爭房地僅得供辦公室使用，故欲脫手出售，尚難執此認定原告其簽約時，已知悉系爭房地之使用分區。
被告但以誠公司另辯稱其雖為上開建案之所有權人，然該建案已於101年銷售予被告悅○公司，該建案之規劃、設計與行銷，均由被告悅○公司負責，其並未參與該建案之銷售活動及廣告決定等語，並提出投資開發分屋協議書影本1份、但以誠科技大樓房地買賣契約書影本1份、附約影本2紙、承諾書影本1份、591房屋交易網頁列印資料影本1份、網路地產王網頁列印資料影本1份在卷為憑（本院卷第86至97頁）。按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224條第1項定有明文。查本件被告但以誠公司與被告悅○公司同列為系爭契約之賣方，有「『敦揚』一期房屋及土地買賣契約書」影本2份在卷可參，是被告但以誠公司應為系爭契約之當事人，又其所辯並未參與上開建案之銷售及廣告決定等語，縱係屬實，然其既委託被告悅○公司辦理上開事宜，自係以被告悅○公司為其代理人或使用人，揆諸上開規定，自應就被告悅○公司所為詐欺行為負同一責任，至其與被告悅○公司內部所為之約定，僅得對被告悅○公司發生效力，然難執此對抗原告，因認被告但以誠公司上開辯解，尚無足採。