律師貼心話：
1.在預售屋之買賣交易，建商為了吸引消費者前來看屋，常會使用聳動誇大、引人期待的文句放在廣告傳單，或是經由現場的展銷人員口頭告知，藉以刺激買氣。究竟這些廣告字句或是銷售人員的話術可不可以構成契約內容，如果簽約之後消費者發現與當初說好的不一樣，能不能要求解除契約，返還已經付了的錢呢？
2.如果由消費者主張解除房屋買賣契約，則必須由消費者針對解除房屋買賣契約提出證據佐證自己的說法，如果只是單純相信現場代銷人員的說詞，而無法提出廣告文宣是否確有載明建案之營造商為何，而使廣告文宣成為契約內容之一部，亦無針對「建案之營造商」此銷售房屋之重要事項直接訂定於契約內的話，則如果建商嗣後更換營造商，消費者是不得以此依法解除契約。
3.所以最保險的做法還是把消費者在意的項目另與建商擬定個別磋商條款喔！
臺灣高等法院105年度上易字第1098號民事判決
主文：
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
理由：
③、上訴人雖以被上訴人向伊銷售系爭建案時，屢以廣告文宣及銷售人員口頭宣傳方式，強調系爭建案與「仁愛帝寶」建案具同一血統，並表示系爭建案將由「仁愛帝寶」建案之營造者即助群公司興建，上訴人乃基此條件始同意與被上訴人簽約，可見上訴人已特別要求系爭建案應由助群公司負責營造，兩造自應就此要件達成合意，始能認為系爭買賣契約成立，惟兩造就此要件既未能合意，則系爭買賣契約即未成立云云。然查：(甲)、觀諸被上訴人製作之系爭建案網站廣告文宣，其中固記載：「宏盛水悅六棟建築一如仁愛帝寶之座，創造百米棟距水花園。仁愛帝寶寫下臺灣豪宅傳奇，宏盛將豪宅奢華內涵一次挹注淡海新市鎮」（見原審卷(一)第208頁）等內容，惟核其意旨僅係說明被上訴人有銷售「仁愛帝寶」等豪宅之經驗，系爭建案有彷「仁愛帝寶」建案之百米棟距水花園，但隻字未提系爭建案之營造者乃與「仁愛帝寶」相同之營造者即助群公司，難認被上訴人有以網站廣告文宣方式，向上訴人表示系爭建案將由助群公司營造之意，則上訴人自無執上開廣告文宣內容向被上訴人要求系爭建案應由助群公司營造之可能。故上訴人以系爭建案之網站廣告文宣內容表示系爭建案將由「仁愛帝寶」建案之營造者即助群公司興建為由，主張伊於簽訂系爭買賣契約時，特別要求系爭建案應由助群公司營造，兩造應就此要件達成合意後，始能認系爭買賣契約成立云云，即與事證有違，委無可取。(乙)、另參以系爭建案之銷售人員洪詩涵於原審證述略以：「伊向顧客介紹建案之流程大致有兩種，一是先作電子表板的介紹，電子表板裡有基地的位置、被上訴人業績、團隊、公設、平面圖。團隊是指建築師、燈光大師、公設的規劃人員、建材，再帶到模型及樣品屋前介紹，另一種流程則是從區域模型圖開始，再做外觀的介紹，電子表板，最後再帶客人去參觀樣品屋」、「系爭建案較相鄰建案平均單價為高之原因，係因系爭建案強調是仁愛帝寶的血統，且規劃團隊也是業界有名的團隊。還有地點離捷運站也不遠，距未來的輕軌步行時間約十分鐘。還有公設豐富，有學齡兒童的遊戲間、類似湯姆龍的遊戲間，作不同年齡層的區分，強調1至99歲都有不同之規劃」、「上訴人簽約時伊尚不知系爭建案之營造者為何人，伊並未向上訴人提到系爭建案之營造者即為助群公司」、「系爭建案之銷售重點就是強調被上訴人公司品牌，系爭建案共有三期，第一期及第二期之營造者雖為助群公司，但上訴人簽約時，其選購之第三期建案尚未確定營造廠商」（見原審卷(一)第263至264頁）等語綦詳，可見被上訴人之銷售人員向上訴人銷售系爭建案時，雖有介紹系爭建案與「仁愛帝寶」建案系出同門、具有相當品牌價值等意思，但其用意僅為強調被上訴人曾有規劃及銷售「仁愛帝寶」建案等豪宅之經驗，藉以彰顯其品牌價值，但非表示系爭建案與「仁愛帝寶」建案之興建條件（含營造者等條件）即完全一致之意，且被上訴人之銷售人員亦未向上訴人表示系爭建案將由助群公司負責營造。尚不能僅憑被上訴人之銷售人員於銷售系爭建案時，曾向上訴人介紹系爭建案與「仁愛帝寶」建案系出同門乙情，既可謂上訴人於簽訂系爭買賣契約時，有向被上訴人特別提出「系爭建案應由助群公司負責營造」此一要件。(丙)、上訴人雖又舉出其友人黃浩展、陳宜君之證詞（見原審卷(一)第239頁反面至第243頁），主張被上訴人之銷售人員於銷售系爭建案時，曾向伊表示系爭建案將委由與「仁愛帝寶」建案相同之營造商（即助群公司）興建云云。但查：I、觀之上訴人自陳：伊與被上訴人簽訂系爭買賣契約時，僅有伊一人獨自前往，黃浩展、陳宜君均未陪同伊一起前往（見原審卷(一)第239頁反面）等語，可見黃浩展、陳宜君均未親自在場見聞系爭買賣契約締約過程，其二人自無知悉兩造簽訂系爭買賣契約過程之可能。則縱令黃浩展、陳宜君二人於原審證述：伊等於上訴人簽訂系爭買賣契約後，曾前往系爭建案參觀及簽約，被上訴人銷售人員向伊等表示系爭建案之營造廠商為助群公司（見原審卷(一)第240頁反面至243頁）等語為真，核屬黃浩展、陳宜君於上訴人簽立系爭買賣契約後所經驗之事，要與兩造簽立系爭買賣契約之內容無涉，不能據此證明上訴人於簽立系爭買賣契約時，曾特別要求系爭建案應由助群公司負責營造乙節為真實，自不能僅憑黃浩展、陳宜君之前開證詞，即為有利於上訴人之認定。II、基此，上訴人舉其友人黃浩展、陳宜君之證詞，主張被上訴人之銷售人員於銷售系爭建案時，曾向伊表示系爭建案將委由與「仁愛帝寶」建案相同之營造商即助群公司負責興建云云，要無可取。(丁)、基上，上訴人以被上訴人向伊銷售系爭建案時，以文宣及銷售人員口頭宣傳方式，強調系爭建案與「仁愛帝寶」建案具同一血統，並表示系爭建案將由「仁愛帝寶」建案之營造者即助群公司興建，上訴人乃基此條件始同意與被上訴人簽約，可見上訴人已特別要求系爭建案應由助群公司營造，兩造自應就此要件達成合意始能認為買賣契約成立，惟兩造就該要件既未能合意，則系爭買賣契約即未成立云云，並無可取。④、上訴人雖又以系爭買賣契約簽立時，系爭建案工地標示告示牌上已記載承造人為助群公司，伊基此因素始同意與被上訴人簽約為由，主張伊已特別要求系爭建案應由助群公司負責營造云云。然查：(甲)、兩造間就系爭買賣契約所為之約定，即如系爭買賣契約所載內容乙情，詳如前述。則縱令上訴人於簽立系爭買賣契約時，系爭建案工地標示告示牌上記載承造人為助群公司乙情為真，核屬上訴人簽立系爭買賣契約動機之一，然無礙兩造間關於系爭買賣契約之約定內容，仍應以系爭買賣契約所記載者為限。自不能僅憑系爭買賣契約簽立時，系爭建案工地標示告示牌上記載承造人為助群公司乙節，即可謂上訴人於簽訂系爭買賣契約時，曾特別要求系爭建案應由助群公司負責營造乙情為真。(乙)、是以，上訴人以系爭買賣契約簽立時，系爭建案工地標示告示牌上已記載承造人為助群公司，伊基此因素始同意與被上訴人簽約為由，主張伊已特別要求系爭建案應由助群公司負責營造云云，亦無可取。(4)、上訴人雖另以被上訴人未給予伊契約審閱期間，致伊未詳閱系爭買賣契約內容為由，主張兩造間就系爭買賣契約並未達成合意云云。惟查：①、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1定有明文。惟該條規定係為保護消費者所設，倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，並自願放棄其審閱期間之權利，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力自不生影響。②、本件上訴人所簽立之系爭買賣契約，係被上訴人預定用於同類成屋及預售屋買賣契約條款而訂定之契約，性質上固屬定型化契約條款。惟參以系爭買賣契約前言記載：「茲就系爭建案預定買賣事宜，雙方同意簽立本契約書。本契約書於103年10月12日經甲方（即上訴人）攜回審閱7日（審閱期間至少五日）」等情，並經上訴人簽名及用印表示確認（見原審卷(一)第37頁），堪認上訴人確實已審閱系爭買賣契約內容，始同意簽訂系爭買賣契約。則上訴人以被上訴人未給予伊契約審閱期間，致伊未詳閱系爭買賣契約內容為由，主張兩造間就系爭買賣契約並未達成合意云云，自無可取。③、上訴人雖再以伊甫於102年10月12日回國，自無於該日赴系爭建案銷售中心攜回系爭買賣契約審閱之可能為由，主張伊並未詳閱系爭買賣契約內容云云。但查：(甲)、承如前述，上訴人業於系爭買賣契約前言關於審閱期間之記載處簽名及用印表示確認（見原審卷(一)第37頁），堪認上訴人確實已審閱系爭買賣契約內容後，始同意簽訂系爭買賣契約。況參以系爭買賣契約之個別磋商條款內容，上訴人對於房地面積誤差及價款找補、開工及取得使用執照期限、專有部分驗收、通知交屋期限、保固期限及範圍、貸款約定、房地轉讓條件、地價稅等分擔比例等契約細節逐條磋商並修改，其修改條文多達8條（原條文共36條，修改比例高達1/4），字數長達五頁（見原審卷(一)第109至113頁），可見上訴人於簽訂系爭買賣契約前，曾就系爭買賣契約全部條文詳加閱讀並考慮內容後，始有於簽訂系爭買賣契約時，與被上訴人就系爭買賣契約條文逐條磋商及修改之可能。則縱令上訴人未於103年10月12日前往系爭建案銷售中心攜回系爭買賣契約，然其於訂約當時對契約條款內容既已明瞭知悉，並於系爭買賣契約前言關於審閱期間之記載處簽名及用印表示確認，更就系爭買賣契約原定型化條文需修改之處逐一與被上訴人磋商及修改，益徵其於訂約當時對系爭買賣契約條款內容實已清楚瞭解，縱被上訴人未給予合理之審閱期間，對其審閱系爭買賣契約之權益亦不生影響。則上訴人嗣後翻易，主張系爭買賣契約未經其合理審閱對其顯失公平，而應屬無效云云，即無可採。(乙)、基上，上訴人以伊甫於102年10月12日回國，自無於該日赴系爭建案銷售中心攜回系爭買賣契約審閱之可能為由，主張伊並未詳閱系爭買賣契約內容云云，亦無可取。④、準此，上訴人以被上訴人並未給予伊契約審閱期間，致伊未詳閱系爭買賣契約內容為由，主張兩造間就系爭買賣契約並未達成合意云云，仍無可採。3.依上說明，系爭買賣契約業已成立，上訴人給付價金81萬元予被上訴人之法律上原因，乃基於兩造就系爭買賣契約之合意，堪認被上訴人受領上訴人給付價金81萬元，核屬有法律上原因而受利益，自無不當得利可言。上訴人以伊已特別要求系爭建案應由助群公司負責營造，被上訴人卻將系爭建案交由達欣公司負責營造為由，主張系爭買賣契約並未成立云云，並無可採。