律師貼心話：
1.「中古屋」之屋況縱有缺損、瑕疵或老舊之情形（例如：地樑下陷、地板龜裂、壁癌、廚房磁磚破裂等之瑕疵），只要此種情狀能從外觀察知，並得由肉眼檢視，則除買賣契約之雙方有特別保證或約定外，應認雙方均係以訂約時房屋之現狀作為買賣交易，則賣方只要依房屋現狀交付予買方，即符合債之本旨，賣方自不需負不完全給付之賠償責任。 （註：此與本書中海砂屋、輻射屋等從外觀無法察覺的瑕疵有所不同。）
2.為免雙方有所爭議，賣方可以提出白紙黑字的書面契約（例如：買賣契約、不動產現況說明書或斡旋金契約書等，或將房屋現狀拍照做為買賣契約的附件。）也可以透過傳喚證人的方式（例如：處理房屋過戶事宜的代書、房屋仲介人員等）來證明簽約當時買家明確知悉房屋有瑕疵。
3.若房屋仲介曾派人引見買方到中古屋的現場，則買方自然已就房屋之現狀有充分之時間與機會可以反覆查看，仲介即完成居間契約之義務。則買方自不得以仲介未提供標的物現況說明書，向仲介要求損害賠償。（註：仲介縱未提供買方房屋標的物現況說明書，僅為是否應處仲介行政處罰之問題，與仲介是否已履行契約無涉。）
臺灣高等法院臺中分院104年上易字第101號民事判決摘要：
主文：
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
理由：
……本件為中古屋之買賣，屋齡亦有近18年之久，而一般中古屋因天候、災害（如921地震）屋齡、無人居住及失修等因素之影響，其屋況之缺損、瑕疵或老舊之情形，大多已形諸於外並得由肉眼檢視之，故除交易之雙方當事人有特別保證或約定外，應認當事人均係以訂約時房屋之現狀作為買賣交易。
再查，系爭房屋之瑕疵，包括地樑下陷、地板龜裂、壁癌、廚房磁磚破裂等狀況，依其情形，應非上訴人與被上訴人曾○儀於99年1月22日簽訂系爭契約後至上訴人於99年2月12日入住系爭房屋前之短期內所能發生之情形，參以上訴人於另案依物之瑕疵擔保請求曾○儀應返還買賣價金之事件中，其訴訟代理人亦坦承其瑕疵應係在上訴人入住前即已存在，上訴人復自稱：其於入住第二天即發現系爭房屋有前開瑕疵並即通知張○蓁，可見該等瑕疵並無難以發現之情形，是本件於買賣之前，既已由上訴人先行查看房屋後方決定是否買受，其就房屋之現狀及可由外觀查看之瑕疵，即無從推為不知，再參以系爭買賣契約第11條第1、2項之約定：：「甲方（即上訴人）支付之尾款如係以個人票據付款時，其點交之效力，應俟票據兌現時始生效。本買賣標的物占有之移轉（即點交），甲、乙雙方約定應於甲方將尾款給付乙方（即曾○儀），除雙方另有約定外，應將不動產騰空移交給甲方使用，並以現場點交方式為之」、「本買賣標的物未點交前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物（含鐵窗、鐵門）以及移交前增建部分，乙方自本約成立之日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交予甲方，現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正有使用狀態」等語（見原審103年度訴字第54號卷第9頁），可見兩造間係約定依現場及點交當時室內、外公共設施及定著物之原狀為點交，被上訴人抗辯本件係現狀買賣，自非無據，應屬可採。
……從而系爭買賣，既為現狀買賣，故系爭房屋，雖有地樑下陷、地板龜裂、壁癌、廚房磁磚破裂等之瑕疵，但既係於雙方成立買賣契約當時即已存在之瑕疵，則曾○儀依現狀交付，應認已符合債之本旨，不生不完全給付之問題。
況被上訴人曾○儀固負有於點交前，將現有附屬水電衛生設備應恢復或保持正常使用狀態，然因上訴人提早於99年2月12日遷入居住，形同提前點交，曾○儀自無從於點交前履行相關之義務，足見本件簽約後，因上訴人同意自行修繕及提早點交，而變更原來契約之約定，並使曾○儀已無法履行原來契約約定之義務，是其依不完全給付請求曾○儀為債務不履行之損害賠償，尚難採信。
經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條及第24條分別定有明文。本件被上訴人張○蓁因未交付系爭房屋之不動產現況說明書予上訴人，經南投縣政府裁罰6萬元乙情，固為上訴人與被上訴人曾○儀、張○蓁所不爭執，然前開規定係屬對仲介業務員行政管理之規定，而一般買賣或居間契約以口頭約定為已足，是經紀人縱未檢具標的物現況說明書，亦僅生是否行政處罰之問題，未可因之即逕認即已違反居間之義務，況所謂之現狀說明，無非在說明標的物之現狀，而本件上訴人既經仲介之引見，而有至現場看屋，其就房屋之現狀亦有充分之時間與機會可以反覆查看，自難以書面之欠缺，即謂唐國泰有違反契約之義務，上訴人另以唐國泰係曾○儀之使用人或代理人，未提供不動產現況說明書，致其無法得悉漏水情形，而有附隨義務之違反，曾○儀依民法第224條、第227條第1項規定，亦應負債務不履行之損害賠償責任，尚難採信。