律師貼心話：
1.購買預售屋時，時常遇到預售屋的文宣廣告與實際完工後的情形不相吻合之慘劇，消費者是否可以「廣告不實」為由，向建商請求相關民事賠償，必須一一探究買賣契約的內容是如何訂定的。
2.因此要特別注意，消費者雖然是受到文宣所提供的廣告訊息吸引，但如果買賣房屋的契約中，已經就廣告內容另行斟酌約定，或是已在契約中明載「本預售屋之廣告宣傳品所載之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖均已包含於契約內。如與契約不符者，以本契約為準」等語，那法院通常會認定買賣雙方已經在契約中約定排除廣告內容，那些動人的廣告將不會成為契約內容，消費者也將無法以廣告不實為由向建商請求相關的民事責任。
3.因此要特別提醒消費者，雖然買賣房屋的契約厚厚一疊，但為了維護自己的權益，一定要詳實瀏覽契約的內容，或要求業者將影響自身權利重大的事項如實告知，並且妥善留存當初購屋的廣告文宣，避免同樣的爭議發生時，苦無依據。
臺灣高等法院 102 年上字第 866 號民事判決摘要
主文：
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
理由：
……被上訴人與上訴人間所訂立買賣契約，在成屋買賣部分，上訴人蔡○宏、周國○、陳○惠、陳○雪、王○○、郭○中於買受其房地時，在其等與被上訴人所簽訂「房屋土地買賣契約書」第13條第7項均約定：「為促進本社區間住戶之間交誼活動，增進住戶彼此間之共識，本社區之交誼廳（即為門廳、陽台）、泳池、兒童遊戲區（即均為社區公共空間）、管理中心（即為門廳），均於領取使用執照後施工修改項目，賣方已向買方明確告知，買方並已充分了解，同意嗣後買方不得以現場為使用執照圖說不符或嗣後經主管機關取締而要求減少價金，或做任何主張或請求賠償及費用」（見原審卷一第220、239、247、256、274頁）；契約之附件（五）「地面層、露台及法定空地使用分管協議書」第1條後段亦載有：「並完全同意本建物之一樓社區公共空間及編號E1戶等經所有承購戶同意賣方於領取使用執照後將無償設置規劃為本社區之休閒空間，由本大樓管理委員會統籌管理之，買方有充分認知決不以產權登記方式不符及使用用途名稱與使用執照不符為由向賣方提出任何主張或異議」等語（見原審卷一第222、241、249、258、276頁）；上訴人蔡○宏、周○政、陳○惠、陳○雪、王○○另簽定「確認同意書」再次約明：「立書人並不得以房屋現況與使用執照平面圖不符為由，向貴公司提出任何主張及請求，特書立本確認同意書為憑」（見原審卷一第223、237、250、259頁）。又在預售屋買賣部分，上訴人林○、蔡○芳與被上訴人所簽訂「房屋土地買賣契約書」第20條第10項均定明：「本社區一樓之社區公共空間，戊梯之門廳及緊鄰之陽台，賣方依據第8條第1項所無償規劃設置為本社區之休閒空間及設施，買方已有充分認知，爾後絕不以此部分與建造執照不符為由向賣方提出任何主張與請求」（見原審卷一第286頁背面、第300頁背面）；且在其等契約之附件（六）「地面層、露台及法定空地使用分管協議書」第1條亦有與前揭同名之附件相同內容之約定（見原審卷一第289、303頁）。堪認每位上訴人於締約時均知悉被上訴人係給付未經政府主管機關核發使用執照之系爭SPA泳池。按債務人依債務本旨實行提出給付者，始生提出之效力，此觀諸民法第235條自明，是物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容相符者，即屬依債務本旨之提出。被上訴人給付系爭SPA泳池與契約約定內容並無不符，即無給付不完全或買賣物有瑕疵可言。上訴人徒以無法合法使用系爭SPA泳池，即主張系爭SPA泳池有瑕疵云云，依上揭說明，已有未合。
……被上訴人銷售系爭社區建案時其廣告有「享受第一，挑高7米3飯店門廳、佛羅倫斯SPA泳池、中庭水花園」、「享受NO.1花園、泳池、SPA」等文字描述，並搭配泳池、SPA池之實景圖片作為廣告文宣背景，固據上訴人提出該等廣告文宣影本為證（見原審卷一第147至152頁），惟上訴人林○、蔡○芳因購買預售屋，在「房屋土地買賣契約書」第1條業明定：「本預售屋之廣告宣傳品所載之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖均已包含於契約內。如與契約不符者，以本契約為準」（見原審卷一第277、291頁），已明確排除廣告為契約之內容，其餘上訴人所簽訂契約固無相同約定，但因上述特約，亦特別就系爭SPA泳池並未取得使用執照乙節另為明定。按消費者保護法第22條係規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。上揭廣告文宣並未特別載示系爭SPA泳池為合法之設施，而被上訴人交付未取得使用執照之系爭SPA泳池又經上訴人簽認同意，自應認兩造已就廣告內容已在契約另為酌定，上訴人謂廣告既已宣傳可使用系爭SPA泳池，廣告又係買賣契約之一部，被上訴人未依約履行，即應負責云云，依上揭說明，顯不足採。