律師貼心話：
1. 法院判斷約定之違約金是否過高，通常會審酌一般客觀之事實、兩造之社會經濟地位、當事人受害之情形，及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等等。
2.本案法院認為違約金過高應予酌減，是基於建商之服務費依經驗法則顯然過高，且並未扣除「另行出賣他人所得預期之利益」，所以將違約金從房地買賣總價之15%酌減為買賣總價之8%。
臺灣高等法院104年重上字第938號民事判決摘要
主文：
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
理由： ……4.又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應以債權人因債務人違約而致受之損害及所失利益為標準。經查： （1）林○存等人違約不買系爭預售屋，依照一般經驗法則，必然造成全○公司受有積極財產減少之損害，即因訂立系爭契約而支出銷售費用。是林○存等人主張：全○公司並未受有實際損害，其違約金應酌減為零云云，並不足採。而全○公司辯稱：已給付系爭預售屋銷售佣金予訴外人傳○實業股份有限公司（下稱傳○公司），就林○存買受標的B6戶6F部分為84萬7,217元，就林○奇買受標的A3戶3F部分為138萬6,709元，因此受有損害云云，固據其提出確認書影本為憑（見本院卷一第42頁），並有傳○公司105年4月26日函附服務費支票簽收單影本、銷售服務費計算明細表可稽（見本院卷二第52至54頁）。惟查林○存等人否認該等金額之真正，主張傳○公司與全○公司具有密切利益關係，故上開金額並非實在等語。經查全○公司辯稱受有支出銷售費用之損害，固與一般經驗法則相符。然依傳○公司明細表所示，所謂銷售服務費包括服務費與超價獎金，而服務費係依系爭預售屋底價，分別按6%×90%、6%×10%計算後之總和，依經驗法則顯然過高，應予酌減。（2）全○公司又辯稱其所失利益為1,095萬8,949元，固據其提出成本明細表、建築成本計算式為憑（見本院卷一第43、165頁）。惟查依該計算式所示為：「系爭契約價金－（建築成本＋銷售費用）－營利事業所得稅＝所失利益」，顯然並未扣除「另行出賣他人所得預期之利益」。惟查全○公司於解除系爭契約後，仍繼續銷售系爭預售屋，有現場照片影本可稽（見原審卷一第249、250頁），足見系爭預售屋並非滅失不存在，全○公司仍得將系爭預售屋出賣他人，並未因此完全喪失預期利益。故其此部分主張，亦屬過高，應予酌減。（3）爰審酌上開一切情狀，認為全○公司得請求林○存等人給付之違約金，應以系爭契約價金8%計算為適當，故林○存應給付全○公司106萬4,000元（計算式：1,330,000×8%＝1,064,000），林○奇應給付全○公司178萬元（計算式：22,250,000×8%＝1,780,000）。5.從而，全○公司依法解除系爭契約，並得依約沒收違約金，為林○存、林○奇分別已給付價金106萬4,000元、178萬元。惟查林○存、林○奇已給付價金總額分別為206萬元、344萬元，則就全○公司沒收林○存已給付價金99萬6,000元部分（計算式：2,060,000－1,064,000＝996,000）、林○奇已給付價金166萬元部分（計算式：3,440,000－1,780,000＝1,660,000），即屬於無法律上之原因而受有利益。故林○存、林○奇依民法第179條規定，分別請求全○公司返還99萬6,000元、166萬元，即屬有據。
……4.又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應以債權人因債務人違約而致受之損害及所失利益為標準。經查：
（1）林○存等人違約不買系爭預售屋，依照一般經驗法則，必然造成全○公司受有積極財產減少之損害，即因訂立系爭契約而支出銷售費用。是林○存等人主張：全○公司並未受有實際損害，其違約金應酌減為零云云，並不足採。而全○公司辯稱：已給付系爭預售屋銷售佣金予訴外人傳○實業股份有限公司（下稱傳○公司），就林○存買受標的B6戶6F部分為84萬7,217元，就林○奇買受標的A3戶3F部分為138萬6,709元，因此受有損害云云，固據其提出確認書影本為憑（見本院卷一第42頁），並有傳○公司105年4月26日函附服務費支票簽收單影本、銷售服務費計算明細表可稽（見本院卷二第52至54頁）。惟查林○存等人否認該等金額之真正，主張傳○公司與全○公司具有密切利益關係，故上開金額並非實在等語。經查全○公司辯稱受有支出銷售費用之損害，固與一般經驗法則相符。然依傳○公司明細表所示，所謂銷售服務費包括服務費與超價獎金，而服務費係依系爭預售屋底價，分別按6%×90%、6%×10%計算後之總和，依經驗法則顯然過高，應予酌減。（2）全○公司又辯稱其所失利益為1,095萬8,949元，固據其提出成本明細表、建築成本計算式為憑（見本院卷一第43、165頁）。惟查依該計算式所示為：「系爭契約價金－（建築成本＋銷售費用）－營利事業所得稅＝所失利益」，顯然並未扣除「另行出賣他人所得預期之利益」。惟查全○公司於解除系爭契約後，仍繼續銷售系爭預售屋，有現場照片影本可稽（見原審卷一第249、250頁），足見系爭預售屋並非滅失不存在，全○公司仍得將系爭預售屋出賣他人，並未因此完全喪失預期利益。故其此部分主張，亦屬過高，應予酌減。（3）爰審酌上開一切情狀，認為全○公司得請求林○存等人給付之違約金，應以系爭契約價金8%計算為適當，故林○存應給付全○公司106萬4,000元（計算式：1,330,000×8%＝1,064,000），林○奇應給付全○公司178萬元（計算式：22,250,000×8%＝1,780,000）。5.從而，全○公司依法解除系爭契約，並得依約沒收違約金，為林○存、林○奇分別已給付價金106萬4,000元、178萬元。惟查林○存、林○奇已給付價金總額分別為206萬元、344萬元，則就全○公司沒收林○存已給付價金99萬6,000元部分（計算式：2,060,000－1,064,000＝996,000）、林○奇已給付價金166萬元部分（計算式：3,440,000－1,780,000＝1,660,000），即屬於無法律上之原因而受有利益。故林○存、林○奇依民法第179條規定，分別請求全○公司返還99萬6,000元、166萬元，即屬有據。