律師貼心話：
1. 一般人如欲購買不動產，通常會透過房仲業者於委託期間及金額內尋找適合的賣家，且為利於房仲與賣家磋商，會先予房仲一定之斡旋金，並約定如果不動產買賣契約成立，該斡旋金即轉為定金。
2. 然而該如何認定買賣契約是否成立，除了雙方需對不動產標的及價金達成共識外，法院認為若買賣雙方對於付款方法、稅捐負擔、房屋點交、違約金等交易上重要事項沒有共識的話，買賣契約也不會成立。
若買賣契約未成立，買家所付之斡旋金即不會轉為定金性質，買家不能依民法規定向賣家請求返還「定金」，而應依照其與房仲間的契約（如斡旋書）向房仲請求返還「斡旋金」。
臺灣高等法院臺中分院103年度上易字第507號民事判決摘要
主文：
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
理由：
……依系爭仲介契約書及系爭斡旋書所載，可知勇○公司係受被上訴人及上訴人之雙方委任，上訴人係基於自己與勇○公司間之系爭斡旋書約定，而交付斡旋金予勇○公司，該斡旋金需待議價完成、被上訴人同意出售系爭土地予上訴人時，始發生斡旋金轉為定金之效力。被上訴人雖曾同意以888萬元出售，惟依前述證人之證述，可知兩造對於是否先貸款再過戶，是否作價差等土地買賣重要事項，未能達成協議，被上訴人不同意出售系爭土地予上訴人，且未在系爭斡旋書「（三）賣方同意確認處」欄簽名或蓋章，致該欄迄今仍屬空白，亦有系爭斡旋書附卷可證。本件議價程序既未完成，被上訴人復不同意出售系爭土地予上訴人，依系爭斡旋書第6條第3款、系爭仲介契約第8條之約定，上訴人交付予勇○公司之斡旋金，自不發生轉為定金之效力。
原審卷第12、13頁所附之系爭買賣契約，僅係洪○登提供上訴人審閱用之文書，其上之賣主「吳○火」等字，並非被上訴人所簽（筆跡與系爭仲介契約上之「吳○火」簽名顯不相同），自難認兩造間就系爭土地之買賣，業已訂立買賣契約。再者，原審卷第38頁之函文，雖記載：「本不願此價格售出，後因吳○玲無數次造訪及拜託才同意以此價格售出，並於10月14日收下前金伍拾萬元整，但附帶條件是必需在10月24日前完成簽約手續，否則前金伍拾萬元本人吳○火即刻沒收……」等語，惟該函文係勇○公司之負責人楊○業所撰寫，並未經被上訴人閱讀及簽名，亦經楊○業證述明確；且該函文係針對上訴人之律師函而為回復，目的在於催告上訴人訂立買賣契約，及主張沒收前述五十萬元；故楊○業所稱被上訴人已於10月14日收受伍拾萬元，非必屬事實。被上訴人否認收受前述五十萬元斡旋金，證人吳○玲、楊○業亦證稱該斡旋金確由勇○公司保管中，未曾交付被上訴人，洪○登地政士亦證稱未見勇○公司交付斡旋金予被上訴人；上訴人復未能提出任何積極證據證明勇○公司確將系爭斡旋金交付予被上訴人。從而，上訴人主張被上訴人已收受系爭斡旋金，該斡旋金已抵為定金，亦屬無據。
本件系爭斡旋金五十萬元既尚在系爭斡旋書之受託人即勇○公司處，上訴人主張被上訴人業已收受系爭斡旋金充作定金，即不足採。被上訴人既未收受定金，且被上訴人與上訴人就系爭土地買賣之重要事項，並未達成協議，被上訴人亦不同意出售系爭土地予上訴人，致未在系爭斡旋書之「賣方同意確認處」欄簽名或蓋章，自難認兩造間成立定金契約。從而，上訴人依民法第249條第3款規定，訴請被上訴人加倍返還定金，自無理由。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合；上訴意旨求予廢棄改判，即屬無據，應予駁回。