律師貼心話：
1. 「房屋是否占用他人土地」是影響買家是否願意購買之重要交易事項，賣家自應負誠實告知之義務。若賣家客觀上除了隱瞞房屋占用他人土地之情事外，更不實填載「房地產標的現況說明書」，即構成刑法上詐欺罪之實行詐術。
2. 證明賣家知情（知道房屋占用他人土地）之證據方法：①請房仲作證②請被占用土地之地主作證③請附近鄰居作證④函詢地政事務所是否曾經至現場鑑界⑤查該地是否曾有土地訴訟。
3. 共犯（兩人以上一起犯罪）就犯罪所得若實際上難以區別各人分受之數或利益，為澈底落實沒收新制「任何人都不得保有犯罪所得」之宗旨，仍應就全部犯罪所得宣告沒收。
4. 假設賣家故意隱瞞買家該房屋占用他人土地約1.81平方公尺，並以620萬元之價格，出售該房屋，而該建物面積為65.46平方公尺，則賣家之詐欺所得，應為171,432元（計算式：620萬元÷65.46平方公尺×1.81平方公尺＝171,432元）
臺灣台北地方法院104年易字275號刑事判決
主文：
戴○○共同犯詐欺取財罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日；未扣案犯罪所得新臺幣拾柒萬壹仟肆佰參拾貳元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
王○○共同犯詐欺取財罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日；未扣案犯罪所得新臺幣拾柒萬壹仟肆佰參拾貳元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
事實：
王○○、戴○○前為夫妻關係（已於民國105年10月31日兩願離婚），渠等共有坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱368地號土地）及其上房屋（建物門牌：新北市○○區○○街00巷0弄00號，下稱本件房屋）均登記在戴○○名下，渠等均明知本件房屋後方陽台外推之部分，有占用本件房屋後方毗鄰之新北市○○區○○段000地號土地（下稱370地號土地）之情事，惟渠等於102年6月間，吳O宗透過住商不動產OO加盟店（下稱住商OO店）仲介黃O翔之介紹，而有意購買本件房屋時，竟共同基於為自己不法所有之意圖，先由王○○在「房地產標的現況說明書」第18項「是否有占用他人土地或被他人占用情形」欄勾選「否」，嗣雙方於102年6月18日，簽訂不動產買賣契約書時，再由戴○○於不動產買賣契約書所附「房地產標的現況說明書」第18項「是否占用他人土地或被他人占用情形」欄勾選「否」，而以此方式，故意隱匿不告知本件房屋有占用鄰地之情事，致吳O宗陷於錯誤，而以新臺幣（下同）620萬元之價格，購買本件房屋，且依約付款完竣，並辦理所有權移轉登記程序。嗣吳O宗經由鄰居告知本件房屋有占用370地號土地之情事，乃向370地號土地地主楊O貞及其配偶林O民求證，並向新北市樹林地政事務所申請鑑界，始知受騙。
本案判刑理由略以：
經查：
(一)…本件房屋是否占用他人土地一情，自為影響告訴人吳O宗是否願意購買之重要交易事項，被告王○○、戴○○自應負誠實告知之義務，合先敘明。
(二)本件房屋後方違建陽台占用比鄰370地號土地，面積共1.81平方公尺一情，業據臺灣新北地方法院檢察署命新北市樹林地政事務所人員於104年6月30日，前往現場測量明確，並有臺灣新北地方法院檢察署勘驗筆錄（見104年度偵續字第84號卷第58頁至第63頁）、新北市樹林地政事務所104年7月29日新北樹地測字第1043850371號函（含新北市樹林地政事務所土地複丈成果圖表，見104年度偵續字第84號卷第64頁至第67頁）各1份，及現場照片21張（見104年度偵續字第84卷第18頁至第20頁反面、第58頁至第63頁）在卷可佐…。
(三)被告2人客觀上有施用詐術犯行之認定：
…被告王○○以被告戴○○代理人名義，與證人黃O翔接洽處理本件房屋出售事宜時，應證人黃O翔要求填載「房地產標的現況說明書」時，在該說明書第18項「是否有占用他人土地或被他人占用情形」欄，勾選「否」；…嗣於102年6月18日，被告王○○偕同戴○○與告訴人吳O宗簽訂不動產買賣契約，以620萬元出售本件房屋時，上開不動產買賣契約書所附「房地產標的現況說明書」第18項「是否有占用他人土地或被他人占用情形」欄，仍勾選「否」，並由被告戴○○親自在該「房地產標的現況說明書」上簽名，且交易期間被告2人均未更正被告王○○前所填載之「房地產標的現況說明書」，亦未曾告知告訴人吳O宗或證人黃O翔本件房屋有占用370地號土地之情事等情，…是被告2人客觀上除隱瞞本件房屋占用他人土地之情事外，更以不實填載「房地產標的現況說明書」之方式，實行詐術可明。
(四)被告2人主觀上有詐欺故意之認定理由：
1.查，證人楊O貞於取得370地號土地後，因與比鄰368地號土地其上建物所有權人間，有民事拆屋還地之訴訟，經臺灣新北地方法院分別於100年11月18日、102年3月6日會同新北市樹林地政事務所人員前往現場鑑界，新北市樹林地政事務所人員並在本件房屋後方地板以油漆設置界點…，且案外人林碧珠所有緊鄰本件房屋、門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號2樓房屋占用370地號土地之部分，業經拆除，且拆除痕跡明顯可見一節，亦有現場照片…，是被告2人縱未經370地號地主當面告知有占用他人土地之情事，亦可自其他鄰居處，聽聞此事，渠等辯稱主觀上不知本件房屋有占用370地號土地之情事一節，是否可信，顯非無疑。
2.次查，證人即370地號土地所有權人之配偶林O民於偵查中證稱：「我去圍籬笆時，有跟告訴人前手即被告等人發生爭執，我有明確告訴他們土地是我們的，我可以圍籬芭等語…，是證人林O民既已當面告知被告王建懷本件房屋有占用370地號土地之情形，則被告王○○主觀上已明確知悉本件房屋確有占用370地號土地之情事可明。
3…再者，證人林O民在本件房屋後門處設置籬笆之行為，大幅縮減本件房屋後方防火巷面積，嚴重影響本件房屋之居住安全，倘被告2人主觀上並不知悉本件房屋有占用他人土地之行為，何以一次阻擋證人林O民施作籬笆未果後，未繼續據理力爭，反而默認證人林O民繼續施作籬笆？被告2人辯稱渠等主觀上不知本件房屋有占用370地號土地一節，應係臨訟卸詞，不足採信。本件被告2人主觀上應確實知悉本件房屋有占用他人土地一節，勘予認定。
(五)…證人即金門代書事務所代書陳威廷於偵查中證稱：「（檢察官問：本件房屋後方陽台若有占用他人土地情事之爭議，現況說明書第18項，應如何勾選？）有疑慮要寫在後面備註欄上。如果有占用情事，又勾選否，會影響買方意願，也有可能影響房價，會否影響房價是取決是否要拆掉，要看地主是否會介意，但要告知，我的實務經驗，這個占用與否是重要交易資訊，如果我知道這件有占用他人土地之情事，賣方如何陳述，我一定是照事實記載。」等語…，則被告王○○既曾為不動產仲介人員，對此一般人均可得而知之事項，自難諉為不知，其所辯洵不足採。
(六)依上可知，被告2人明知本件房屋有占用他人土地之情形，卻於出售本件房屋期間，從未主動告知告訴人，並在渠等出具之「房地產標的現況說明書」，第18項「是否有占用他人土地或被他人占用情形」欄，勾選「否」，而故意隱匿不予揭露本件房屋有占用他人土地之情形，並藉該「房地產標的現況說明書」傳遞不實、不完整之交易訊息，致告訴人吳O宗於審閱被告2人出具之「房地產標的現況說明書」所載虛偽、不完全之內容後，因信賴被告2人提供之錯誤訊息，誤信本件房屋確無占用他人土地之情事，致告訴人同意向被告2人購入本件房屋，因而交付財物，是本件被告2人詐欺取財之犯行，亟為炯然，渠等犯行堪予認定，應依法論科。
沒收：
(二)…在刑法沒收新制生效施行後，沒收已不具備刑罰（從刑）本質，而具有刑罰及保安處分以外之獨立法律效果（刑法第2條之修正立法說明參照），性質上屬於準不當得利之衡平措施。倘個案中得以明確認定共犯之實際犯罪利得，則就各人分得之數宣告沒收、追徵，固無疑義。惟共犯如就犯罪利得具有事實上之共同支配關係，且實際上難以區別各人分受之數或利益，為澈底落實沒收新制「任何人都不得保有犯罪所得」之宗旨，仍應就全部犯罪所得宣告沒收，以資適法。
(三)本件被告戴○○與王○○故意隱瞞告訴人吳O宗本件房屋占用370地號土地約1.81平方公尺，並以620萬元之價格，出售本件房屋，建物面積65.46平方公尺一節…，是本件被告2人之詐欺所得，應為171,432元（計算式：620萬元65.46平方公尺1.81平方公尺＝171,432元）；又被告王○○於本院審理時供稱本件房屋是渠等2人共同出錢購買（見本院卷(二)第32頁），被告戴○○對此亦表示無意見（見本院卷(二)第34頁），且卷內並無被告2人分受犯罪所得比例之具體事證，應認被告2人就渠等詐得財物，具有事實上之共同支配關係，是依上揭說明及刑法沒收新制之立法本旨，應就未扣案且尚未實際發還告訴人吳O宗之犯罪所得171,432元宣告沒收之，併諭知於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。